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  • 北京邦盛陈健律师:以房屋买卖合同纠纷为例探悉

    作者:陈健 更新时间:2012/1/31 14:51:06 来源:北京合同律师 【字号: 】 浏览


     陈健律师:以房屋买卖合同纠纷为例探悉“表见代理”之法律规定

    一、案情简介

           张先生与王女士夫妻有一套繁华地段的房产,登记在王女士名下,属于夫妻共同财产。自去年3月,他们在网络上以王女士的名义登记卖房信息,同时委托房产中介公司代理出售房屋。其间,中介公司工作人员多次带客户来看房,有时是张先生一人在场,有时夫妻二人同时在场。

           去年5月的一天,在房产中介公司,张先生以王女士的名义签订了《北京市房屋买卖经纪合同》,约定由房产中介公司作为居间方促成向陈先生出售房屋的事宜,并约定了居间服务费用,该费用由买方陈先生承担。

           当天,张先生还以王女士代理人名义与买房人陈先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。协议约定王女士向陈先生出售房屋,王女士应于6月7日前办理解押手续;成交价格为300万元。签署《买卖合同》当天,陈先生支付定金5万元,之后的购房款汇入王女士名下的银行账户。

           签署合同时,为使陈先生和中介公司信服其有权签订协议,张先生向陈先生和中介公司出示了结婚证、购房合同、房产证等证件,并签署了《产权人未到场声明》。合同签署当日,陈先生支付了佣金和定金,并准备了相关资金,等待王女士通知,支付首付款。

           6月1日,王女士以张先生没有代理权为由,向陈先生及中介公司发出律师函,提出《买卖合同》应为无效,因此拒绝履行合同。陈先生无奈,遂将张先生和王女士夫妇告上法庭,请求确认合同有效,并继续履行合同。作为请求法院支持诉讼请求的依据,陈先生提交了被告二人的身份证、户口簿、结婚证以及张先生书写的《产权人未到场声明》,以证明被告二人系夫妻关系,诉争房屋属于夫妻共同财产,张先生作为代理人和产权人之一有权办理出售房屋的手续,并提交了王女士在网络上的卖房广告、中介公司工作人员的证人证言(内容为他们带客户看房时王女士有时在场、王女士在签订卖房合同时知情)以及录音资料(王女士在交涉过程中承认当时草率签署合同,现在不想卖了,对陈先生表示歉意)等证据,以证明王女士对卖房及签署卖房合同事项是知情并同意的。

    诉讼过程中,张先生和王女士夫妇提出反诉,请求法院确认合同无效。

           一审法院认为,王女士为房屋的产权人,张先生在签署房屋买卖合同时没有证据表明其是王女士的签约代理人,且合同签署后王女士对其代理行为不予追认,所以张先生为无权代理,因此确认该房屋买卖合同无效。<

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